「住宅ローンの変動か固定か？あなたはどっちのタイプなのか診断します！」についてお話したいと思います。
住宅購入を考えた場合、まずは不動産屋や住宅展示場に行き、家を探す人が多いでしょう。そして、家づくりは勉強するのに、住宅ローンについてはあまり勉強しない・・・というかわからないまま、家づくりを進めながら、住宅ローンも検討すんではないでしょうか？
そもそも、家づくりをされる８割の方が住宅ローンを組まれます。家の価格は工務店さんで建てた場合、金額はその請負金額になりますが、住宅ローンは違います。選んだローンによって金額が変るという事です。
例えば２０００万円の家を購入しても、住宅ローンによっては、３０００万円にも４０００万円にもなるという事です。
そこで今回の動画は、住宅ローンの組み方・返し方は、住宅ローンで失敗するポイント、予算と頭金の決め方、金利選択について解説します。
少しでもこの動画が皆さんの住宅ローンを組む際の参考になれば幸いです
それでは、いきましょう！
住宅ローンで失敗するポイント
「住宅ローンを組むことが不安」という声はよく聞きます。確かに35年もの長期ローンを組めば、定年後はどうなるのか？ローンを払っていけるのか？と考えてしまい、漠然と不安になると思います。
この住宅ローンについての不安については、約87%の人が「不安」と答えているアンケート調査結果もあります。
住宅ローンで失敗するポイントは、住宅購入までのプロセスにあります。
土地がない方は、これならばと思う物件を見つけ、購入すると決めたらすぐに契約となります。この決して長くはない契約までの期間で、はじめて住宅ローンのことを考えはじめる人が多いです。
すでに物件が決まっている段階では、限られた時間の中で、必要書類の準備をしながら、住宅ローンについて学んだり、調べなくてはなりません。
これでは最適なローンを選ぶことが難しくなります。つまり、失敗しない住宅ローンの組み方とは、土地や家づくりをする「前に」住宅ローンについて学び、調べておくことが必要なのです。
お客さんに予算の事を聞くと、家賃と同じぐらいの金額で！と言われる方が多いのですが、今住んでいる家賃を現在払っていけているので安心だと思っていると思います。しかし賃貸の家賃額と住宅ローンの月々の返済額が同じならば問題ないのでしょうか？
確かに無理のない、月々の住宅ローン返済額を考えるときには、家賃などの住居関連費と貯蓄金額の合計額が一つの目安となります。これらの金額が、購入後に支払う返済額に加え固定資産税などの税金や維持管理費と言われる、いわゆる、家を建てた後のランニングコストを含めた金額と同じになるようにしてください。
（家賃＋駐車場代＋月々使える貯金）＝（住宅ローン＋ランニングコスト）
なので、家賃＝住宅ローンではないので気を付けて下さい。
頭金ですが２割、用意する！という事を聞いたことがあると思いますが、例えば２０００万なら 頭金４００万円という事になります。
ただこれは、バブル期の金利８％だった頃の話で、現在は低金利で商品によっては１％を下回るものもある時代ですので、そうとは限りません。
確かに住宅ローンといえども、借金ですから、あまりいいイメージがなく、早く返してしまいたい気持ちもあると思いますが、まさかの事を考えて、頭金和は少なく、まさかの有事の為、現金はとっておくほうが大切になります。
金 利
次に金利です、金利とは、預金や貸付に対する利子の事、金利はその額より割合（%）で表される事が多いものになります。
例えば、あなたが銀行に100万円を預金している場合、1年後に預金額が101万円になっているとします。
この場合、100万円に対して1万円（利子）増えているので、金利は年率1%となります。
次にこの金利には 固定金利と変動金利があります。この２つの違いについて解説します。
固定金利とは、契約した時点から金利がずっと一定になることです。
「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」があり、前者の場合は借りてから返済が終わるまで金利が変わりません。
例えば、あなたが家を買った時の金利が年利1%だったら、35年間返済が完了するまでずっと1%のままです。
後者の場合は、5年間や10年間といった期間を選んで、その期間内は固定金利になりますが、期間経過後には、変動金利にしたり、固定金利を続けるといった選択ができます。
変動金利は、一定期間ごとに金利が変動することです。
住宅ローンの場合は、一般的に5年ごとに変更されます。
住宅ローンタイプ別診断
金利の選択は、お金についての考え方や行動特性などによって向き不向きがあります。質問でタイプ診断ができるチェックリストを紹介しますので、〇か×かで答えてみましょう。
《タイプ診断〇×チェック》
- 1.月々の返済額は、できるだけ抑えたい
- 2.こどもの教育にはできる限りお金をかけたい
- 3.困ったときに、お金の援助は、だれにも頼めない
- 4.金利の動向を毎月チェックしていない
- 5.貯蓄・節約は、苦手だ
当てはまるものが 2個以下の人は「変動金利向き」、3～5個の人は「固定金利向き」といえそうです
繰り上げ返済について解説します。
繰上げ返済とは、決められた返済額以外にお金を貯金して貯め、まとめて返済することで、住宅ローンの返済支払い総額を減らす方法です。
定期的な返済では、借入金の利息と元金を合わせた額になります。元金とは、借りた金額のみで利息を含まない額のことです。
繰上げ返済で早く元金を減らすことで、支払い予定だった利息を削減することができます。
繰り上げ返済は、期間短縮型と返済軽減型の2種類があります。
期間短縮型の繰上げ返済では、予定していた借入期間から、繰上げ返済額に応じた一定期間分を短縮することができます。ローンを返す期間が35年のところを30年にするイメージです。
返済軽減型の繰上げ返済では、繰上げ返済額を毎月の返済元本に充当し、毎月の返済額を少なくします。ローンの月々の金額を10万円から8万円にするいイメージです。
因みに、定年後にも返済が残ることに不安が大きい場合には、期間短縮型をオススメします。
一方、教育費負担などで大きい子育時に不安がある場合には、返済軽減型をオススメします。
住宅ローンは実は夫婦で組む事も可能なのですが、その場合はどうでしょうか？みていきましょう
通常の住宅ローンでは、借りるのは一人です。
しかし、夫婦で収入合算をしてローンを組む場合には、3種類の方法から選ぶことができます。
連帯保証ローン
連帯保証ローンとは、夫が債務者（借りる人）となり、妻が連帯保証人となるケースです。
メリットは、妻の収入が合算でき、借入額を増やせることです。
デメリットは、妻は債務者ではないため団体信用生命保険に加入できないことや、住宅ローン控除を受けられないことがあげられます。
団体信用生命保険の詳しい解説は他のブログで解説していますので、そちらを参考にして下さい。
ペアローン
ペアローンとは、夫も妻も、二人でそれぞれ単独の債務者として各借入分の負債を負う方法です。
メリットは、二人は単独の債務者となるため、それぞれの借入額に応じてそれぞれ住宅ローン控除がうけられたり、団体信用生命保険が適用されることがあげられます。
デメリットは、2本のローンを組むことになるため、保証料や事務手数料、抵当権設定登記に関わる費用など、諸費用が倍かかることです。
連帯債務ローン
連帯債務ローンとは、連帯債務として、二人でそれぞれ借入全額の負債を負うものです。
メリットは、妻の年収が合算でき、借入額が増やせること、妻も住宅ローン控除が受けられることがあります。また、妻も団体信用生命保険が適用されることがあります。
デメリットは、民間金融機関では取り扱いが少ないという事です。
この３種類のローンから選ぶポイントになるのが「住宅ローン控除」です。住宅ローンの組み方によって、夫婦二人で控除が受けられ、一人の場合よりも控除額が大きくなる場合があるという事です
住宅ローン控除とは、新築戸建住宅を購入した場合に、一定期間の間、住宅ローン残高に応じた金額が所得税から差し引かれ、お金が戻ってくる制度です。
最後に、住宅ローンの契約時に必要な書類や資料についてお伝えします。
これは金融機関で若干違う場合もありますが、概ねこの書類になりますので参考にして下さい。
ローンの契約の際には、事前審査申込書の他、運転免許証や健康保険証などの身分証明書、源泉徴収票、物件資料、などが必要となります。
さらに他に自動車ローンなどの借入がある場合には、借入中の償還予定表および残高証明書なども必要になります。
正式な申込時には、先ほどの書類に加えて、印鑑証明書や住民票、住民税決定通知書または課税証明書などの書類も用意しなくてはなりません。
【まとめ】
自分にあった借入方法を見つけるためには、事前準備と検討の手順がポイントになります。
そのため、物件を見に行く前に、「自分の情報を整理すること、予算を決めること、金利を調べること」が大切です。これはＦＰにあらかじめ相談しライフプランを作成してもらう事をオススメします
ライフプランとは、将来の人生設計のことです。
人生の中で想定される大きなイベントを考え、お金が必要になるタイミングや金額を把握して計画を立てることをいいます。
そうすることで、マイホームの購入に向けた資金計画が立てやすくなります。
買い物をする時に財布の中身をチェックするのと同じように、ＦＰにチェックしてもらいましょう！
それから家づくりをはじめて下さい、やるかやらないかで、失敗するか、成功するかの大きな分かれ道となりますので必ずやって下さい。
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